民营房企不拿地了？
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一、一线城市的招拍挂全面进入国央企主导时代
二、地产投资机构面临困境
三、房企当前的拿地心态与地产前融机构的业务机会
笔者按：
9月26日至27日，广州第二批集中供地收官，48宗土地中有25宗流拍，流拍率超过50%，成交的23宗地总成交金额为569亿元，国央企拿下了绝大多数地块，但占参拍企业总数四分之一的民营房企（含外资房企）拿地金额占总成交金额却还不到10%，让全市场大跌眼镜。
9月28日至29日，深圳第二批集中供地收官，15家房企参与竞拍22宗地块，15家房企中民营房企占比还不到四分之一，在深圳首批集中供地中出手凶猛的几家民营房企也意外地没有参与本批土地的竞拍。在己成交的21宗地块中，国央企占了绝对的大头，民营房企也是收获甚少。
我们注意到，民营房企目前的拿地能力与拿地热情己急速下降，尤其是一二线城市单宗总价为十几亿、几十亿或上百亿的地块，基本上都看不到民营房企出价的影子。9月27日傍晚，央行在官网发布通稿，其中央行在第三季度例会里面提到“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，受这个利好消息的影响，9月28日地产股集体大涨。尽管如此，房企的融资紧张面和销售回款难的情况何时才能大幅改善，目前还有待市场观察。
一、一线城市的招拍挂全面进入国央企主导时代
广州和深圳第二批集中供地的市场表现具有很强的风向意味，对于一线城市的土拍来说，普遍存在的就是出让地块高总价的情形，比如单宗地块动辄十几亿、几十亿甚至上百亿的地价款。国央企因为较为稳健的信用以及在融资成本方面的天然优势成为了此轮强调控下的最大赢家，对于绝大多数民营房企来说，目前在一线城市的拿地基本处于力不从心的状态，原因主要有如下两点：
1. 自从实施购地主体与资金来源审查新规以来，房企的土地保证金与土地款融资被彻底堵住，自有资金的证明难度以及来自审计层面的风险明显地抑制了房企的竞拍冲动。对于当前金融强监管和楼市强调控背景下面临融资难和销售回款难的民营房企来说，生存问题已摆在第一位，账上趴着十几亿或者几十个亿自有资金并等着拿地的民营房企可能只有百分之一甚至千分之一。因此，对于一线城市动辄十几亿、几十亿或者上百亿的单宗地块的地价款来说，民营房企参与竞拍肯定力不从心，而广州这次土拍中民营房企拿下的都只是总价较低的地块就是最好的证明。
2. 自实施“三道红线”的融资监管新规以来，监管层要求房企购地金额不得超过年度销售额的40%，这个“拿地销售比”也给房企的拍地设置了一定的限制。对于民营房企来说，能不能一次性掏出十几个亿或者几十亿是个很大的问题；而对于国央企来说，即便有掏钱的能力，能否满足拿地销售比也是个需要考虑的问题。因此，就一线城市的土拍真实出价能力而言，头部房企中的国央企其实才是真正有资格且有资本的玩家，深圳本批次集中供地的成交结果也印证了这个道理。
二、地产投资机构面临困境
在行业逻辑中，大部分国央企类的房企都是不缺钱的主体，准确地说应该是融资成本、融资渠道都占尽优势的企业。国央企靠硬实力在一线城市拿下土地后，不会像民营房企一样有强烈的拿地后立马融资以置换前期投入的需求，另外银行开发贷也会提前向国央企的项目靠拢（目前银行的授信额度都在向国央企倾斜），因此国央企的拿地、开发、销售在当前形势下仍旧能保持良性循环。
国央企类房企在一线城市以及大部分二线城市中对土地市场的绝对性主导对于信托、私募以及其他各类投资机构来说其实存在很大的压力，具体来说主要是以下几点：
1. 绝大多数银行私行、信托、私募等机构在地产投资方向上的主要交易对手都是民营房企，资金投放成本基本都要在年化9%-15%之间（其中投资人收益就占了年化6%-8%左右），如果民营房企无法继续拿地，或者民营都外溢到能级较弱的城市拿地，那对于机构来说地产投资业务的机会将大大减少，这些弱城市项目的业务风险也会明显增加。
2. 就当前的监管形势而言，在融资方面，不管是境内外发债还是银行渠道融资，国央企都有着绝对的优势；在销售和回款方面，国央企的信用背书以及银行按揭授信等倾向性支持也让国央企比民营房企能拥有更好的生存和发展机会。国央企的融资成本大部分都集中在年化5%左右，民营房企的融资成本集中在年化8%-15%左右，国央企抢占民营房企的市场后，不管是以募集为主的资金类机构，还是以高收益为追求的拥有自有资金的国企类机构、担保、小贷、保理、融资租赁公司以及其他类前融机构，在缺失可承受更高成本的民营房企的融资业务后基本都得面临生存和发展的难题。
三、房企当前的拿地心态与地产前融机构的业务机会
从广州和深圳第二批集中供地的土拍情况来看，当下能有大额现金握在手上并等着拿地的民营房企已极为稀少，房企目前最操心的是能否拿出自有资金或者资金来源是否能经得起审查和审计，至于土地优质与否、价格合适与否已经是第二重要的问题。现实一点地说，房企目前首先要考虑的是自己有无资本、有无能力参与土拍的问题，尤其是对于具备全国扩张及高周转、高杠杆特征的房企来说，在融资难度加大、资金链偏紧的情况下，房企肯定是保命要紧，因此保守策略才是上策，也即“不拿地”总好过“拿错地”。
（一）民营房企在重点关注弱二线和强三线城市的项目
不少同行认为，一线城市和强二线城市的招拍挂市场被国央企占领后，一些优秀房企会更加积极主动地寻找具有产业或人口优势的二三线城市的投资机会，甚至这波趋势可能会让民营房企的拿地继续外溢到四五线城市。我们认为，上述观点需要分阶段区别看待，一是目前楼市强调控的背景下，全国主要城市的房价基本都出现了下跌，有些三、四、五线城市甚至惨不忍睹，购房者及投资者看空情绪非常浓厚，因此在销售回款难的背景下房企的拿地热情比较有限；二是全行业对金融强监管及楼市强调控的政策放松有很强的期待，甚至有不少人认为民营房企目前存在跟政府博弈的心理，因此政策和市场边际会在后面逐步改善，届时一二线城市还是会迎来民营房企的回归，况且大多数百强房企目前也基本只将一二线城市作为重仓的基地。
值得一提的是，就市场动向而言，近段时间以来三线城市的项目确实受到了更多开发商的关注，这些城市地产项目的前融业务也受到了很多前融机构的重视。具体原因方面，一是一线城市和强二线城市的土拍门槛提高后（包括限马甲、购地主体与资金来源审查等），民营房企拿地能力明显降低（尤其是单宗用地总价很高的情形），因此对存在人口或产业优势的三线城市更为偏好；二是上述类型的三线城市在地货比、调控灵活度等方面存在差异化的优势，而民营房企在这类区域拿地也能迎合信托、私募等前融机构的需求。从目前的前融业务来看，三线城市中的徐州、常州、扬州、湖州、镇江、滁州、绵阳、舟山、漳州、常熟等城市都还比较受开发商和我们前融机构的青睐，甚至湛江、株洲、阜阳等城市也较受关注，比如在前融业务方面，我们通过“信托+有限合伙”的产品形式对强主体开发商在三线城市的项目提供前融资金（综合成本一般在年化12%-14%左右），市场各方目前都还是有比较大的接受度。
（二）弱能级城市地产项目的前融业务风险
因房企拿地后由前融机构注入的前融资金基本都无法与银行开发贷并存，加上目前银行的授信额度基本都在向国央企以及一二线城市项目倾斜，因此我们目前对强主体房企三线城市项目的前融一般都得很谨慎地评估资金退出的难度。
从银行开发贷的额度情况来看，目前大部分银行都面临没有额度或者额度紧张的情况，虽然有个别银行目前的地产额度还是比较充足（主要是因为之前的房地产贷款占比较低），但按监管的要求，银行的开发贷业务只能平稳增长，也即不能短期剧增。整体来看，各家银行的额度空间差异很大，但因整体融资收紧，因此对交易对手及目标项目的筛选标准都已相应提高，具体比如开发商的实力以及项目所处地段和销售前景都需纳入考虑。相比开发贷收紧的情况，银行按揭贷款的额度则更加紧张，大的原则也是挑选优质项目，一手楼盘还需重点关注完工风险，二手房的按揭贷款则基本都已暂停。鉴于上述原因，就三线城市的前融项目操作风险来说，我们目前对银行开发贷能否顺利置换我们的前融资金会显得格外重视。
需补充说明的是，就前融业务而言，我们目前的业务操作逻辑已发生很大的改变。以往的融资逻辑更多的是依赖房企所属集团的兜底，比如房企所属集团通过其他融资途径取得现金或者通过其他项目的现金回流支付我们的前融本息或收益。在当前的监管形势下，房企所属集团或其他项目基本都是自顾不暇，甚至我们更担心的是他们会挪用项目公司的资金，因此我们前融的业务逻辑出现了以下两个调整：一是需特别关注项目公司获取银行开发贷的可行性，并尽量准确地预测销售回款（包括银行的按揭贷款发放）；二是强化投后管理，比如严格监控开发商的资金使用，防止开发商与总包单位串通并套走银行开发贷的资金或者销售监管账户里的资金。
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